Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Ход действий покупки квартиры у подрядчика по дду

Ход действий покупки квартиры у подрядчика по дду

Ход действий покупки квартиры у подрядчика по дду

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году


В 2021 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на .

Принцип работы счетов эскроу содержится в .

Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в . Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно .

С июля 2021 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от напрямую.

Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике? Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет.

Формально преимущества получали обе стороны: предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована.

Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2017 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью. Теперь дольщики так же могут купить на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи.

При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу. Счет эскроу – это специальный вид счетов в .

На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта.

До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2018 года, а с июля 2021 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

В результате снижаются риски для покупателей , что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект.

Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда. При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

  • Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
  • Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена , то средства на эксроу-счет перечисляются банком).
  • Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  • Покупатель подписывает с застройщиком .

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности. В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления.

Ряд застройщиков сможет напрямую даже после 1 июля 2021 года и начать ими распоряжаться. Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2021 года.

Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу.

Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в .

Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  • Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  • Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в в размере 1,2% от стоимости недвижимости.
  • Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  • По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении .
  • Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным. Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Такие схемы покупки квартиры, как по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

В отличие от , на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия. Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года.

Под запрет подпала и покупка квартиры через застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости. Какое жилье лучше выбрать: «вторичку» или новострой?Новострой«Вторичку»Мне без разницыНапишу свое мнение в комментариях В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании.

Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в , данные с форумов и пр. При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

  • Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.
  • Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте (официальный ресурс от Минстроя).
  • Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
  • Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно . При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку.

Хотя покупка жилья в строящемся доме в сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым.

Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка : процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса , но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет. Как оформить материнский капиталПроактивная выдача материнского капиталаСемья.
Как оформить материнский капиталПроактивная выдача материнского капиталаСемья. Виды и меры поддержки от государства Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

  • Вместе с документами на предоставление кредита и прав требования подписывается договор долевого участия.
  • В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.
  • Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
  • После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
  • Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
  • Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и .
  • После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется .

Документы для приобретения квартиру в ипотеку на первичном рынке можно разделить на несколько групп.

Группа документов для покупки новостройки Вид запрашиваемых документов Документы для одобрения заявки на ипотеку

  1. заявление-анкета на получение кредита;
  2. заверенная копия трудовой (оформляется в отделе кадров компании-работодателя)
  3. паспорт;
  4. или справка по форме банка;

Документы, подтверждающие внесение первого взноса

  1. платежное поручение на оплату первого взноса
  2. выписка с банковского счета, на который были перечислены деньги;

Документы по приобретаемой недвижимости

  1. договор переуступки права требования по объекту недвижимости
  2. договор долевого участия;

Документы по статусу заявителя От заявителя могут потребовать дополнительные документы, если он претендует на льготную ипотеку. Например, документы на материнский капитал, свидетельство о рождении детей и пр. При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога.

Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Что означает такое обременение для заемщика? Он вправе жить в . Но такую недвижимость недопустимо обменивать, дарить, продавать и сдавать в аренду без получения предварительного согласия от банка. Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои .

Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои .

Сведения о том, что квартира находится под залогом, вносятся в ЕГРН.

Регистрация ипотеки обычно происходит в день подписания заключения с финансовым учреждением. Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме. Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно.

После погашения ипотеки заемщик обращается в о полном погашении ипотеки, а затем – в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости. Зачем нужен первоначальный взнос при ипотекеКак оформить ипотеку в 2021 году. Программы господдержки5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия.

Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности. При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через на счета эскроу. Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру – зона ответственности покупателя.

Может ли он выбрать банк для открытия счета и как это сделать? Покупатель может открыть эскроу-счет только в том банке, который указал застройщик.

Так как строительные компании на кредитные деньги, то банк-кредитор и становится держателем счета эскроу. Поэтому у покупателей нет права выбора банка и если они не хотят открывать счет в банке, указанном застройщиком, то единственным вариантом для них станет выбор иного объекта новостройки. Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов.

Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов. В данный перечень вошли 96 банков.

Что касается ипотеки для покупки недвижимости с использованием эскроу-счета, то ее можно оформить абсолютно в любом банке (необязательно в том, который открывает эскроу-счета).

В этом случае после получения одобрения по ипотечному договору покупатель перечисляет средства в аккредитованный банк, а после регистрации ДДУ кредитор переводит на эскроу-счет в банк-агент.

Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования.

Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается по оплате договора долевого участия. Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода (эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций).

Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода (эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций). Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен.

В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком. Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг.

Рекомендуем прочесть:  Квартира в ипотеке хочу ее продать

Проценты по кредиту за неоформленное в жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков. Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят.

Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

  • Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
  • Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.

Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются квартир в доме. Стоит ли покупать изъятую банком квартируКвартира на первом этаже: плюсы и минусыИмеет ли право на долю в квартире созаемщик по ипотеке Комплект документов, который потребуется в процессе регистрации, зависит от того, кто будет заниматься . Возможно три варианта:

  • Право собственности регистрируется в суде.
  • Право собственности оформляет покупатель.
  • Право собственности оформляет застройщик.

Если покупатель решил положиться на застройщика, то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности.

Процедура оформления права собственности застройщиком может происходить как безвозмездно, так и на платной основе (плата может достигать 2,5% от цены недвижимости и должна быть предусмотрена условиями ). На практике с момента заселения (получения ключей на квартиру) до регистрации может пройти до 3-9 месяцев.

В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы:

  1. квитанция об оплате госпошлины.
  2. заявление на регистрацию права собственности;
  3. кредитный договор с банком и закладная (при покупке квартиры в ипотеку);
  4. договор с застройщиком или ;
  5. акт приема-передачи квартиры;
  6. разрешение органов опеки и поручительства;

Обязательства застройщика считаются исполненными после подписания акта приема-передачи и ввода объекта в эксплуатацию.

По новым правилам застройщик не должен ставить дом на : это обязанность органов исполнительной власти, которые выдавали разрешение на ввод в эксплуатацию.

Поэтому, если дом не стоит на кадастровом учете, необходимо пожаловаться в этот орган исполнительной власти или в . Сроки регистрации права собственности на квартиру с января 2017 года составляют 7 рабочих дней.

Можно также обратиться в специализированную организацию для оформления права собственности, а также обратиться в суд.

После того как дом был сдан в , а квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, застройщик получает средства на счетах эскроу. Если застройщик не исполнил свои обязательства, то банк возвращает деньги дольщику.

Застройщик должен предупредить покупателя об окончании строительства за 2-4 недели до процедуры приемки. Если в течение 2 месяцев покупатель не принял квартиру, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке.

Покупатель должен принять квартиру или отказаться от приемки в течение 7 дней после получения официального уведомления.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписания акта приема-передачи необходимо удостовериться, что дом сдан, и в его отношении получено на ввод объекта в эксплуатацию. Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей.

Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет.

нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки. При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью). В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре.

Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи. Этаж, планировка и площадь квартиры по факту должны совпадать с проектными значениями.

При приемке квартиры в новостройке необходимо проверять , двери и окна квартиры, пол и потолок, систему вентиляции, электропроводку и приборы, отопление и теплоизоляцию, отделку (если квартира сдается с отделкой). На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости:

  • Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.
  • Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.
  • Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.
  • Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.
  • Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.
  • При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.
  • Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.
  • Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения – сварные, сантехника – быть работоспособной.
  • В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность .
  • Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.

Если какие-то элементы проверить не получилось, то на этот факт необходимо сделать пометку о том, что техническая возможность для проверки отсутствовала.

В случае если замечания отсутствуют, можно подписать смотровой лист и акт приема-передачи квартиры. Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартирыПриобретаем жилье в ипотеку: особенности, о которых вы должны знатьУсловия покупки квартиры по программе «Молодая семья» Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей.

Риски покупки все равно сохраняются.

В их числе следующие:

  • . Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.
  • . В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.

Несмотря на общую стабильность схемы с использованием эскроу, необходимо учитывать некоторые ее ограничения и риски:

  • Когда застройщик обеспечивает свои обязательства по договору долевого участия через счета эскроу, он автоматически освобождается от других видов обеспечения: залога права на земельный участок, на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. При нарушении застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет взыскать с него и штрафы за просрочку.
  • На средства на счете эскроу может быть обращено за задолженность дольщика (например, по налогам или алиментам). При принудительном списании денег с эскроу-счета дольщик будет считаться неисполнившим обязательства по договору долевого участия, и квартиру он не получит.
  • Стоит учитывать, что если покупатель передумает покупать квартиру, то вернуть средства будет проблематично.

    Законодательно предусмотрен возврат без расторжения договора только по причине признания застройщика банкротом.

    Для расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке потребуются веские основания: существенные нарушения или . То, что планы покупателя неожиданно поменялись, не является таким веским основанием и средства он себе не вернет.

С какими еще могут столкнуться покупатели:

  • Серые схемы продажи квартиры – устраняется при подписании ДДУ.
  • Ненадлежащее качество недвижимости – покупатель вправе предъявлять застройщику претензии об , а тот должен их своевременно исправлять.
  • Долгострои или недострои: существенное нарушение сроков строительства может быть связано как с финансовыми, так и административными проблемами застройщика.
  • «Двойные продажи» одной и той же квартиры – этот риск исключен при покупке квартиры по ДДУ.
  • Уступка по несуществующим правам требования – для устранения этого риска необходимо тщательно проверить основания для уступки.

Одним из способов снижения всех перечисленных выше рисков является грамотный выбор застройщика. Таким образом, на рынок первичной недвижимости в 2021 году продолжит оказывать существенное влияние переход на новую схему работы с использованием счетов эскроу.

Переход на проектное финансирование блокирует для застройщика доступ к деньгам дольщика, он получит их только после сдачи дома.

Использование счетов эскроу существенно снижает риски для покупателей. Тем не менее им необходимо соблюдать должную осмотрительность при выборе застройщика и объекта покупки.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Эксперт в сфере права и финансовПодпишитесь на нас в , , , , ,

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 4

Покупка квартиры от подрядчика по переуступке

17 декабря 2021Выгодные предложения по покупке квартир в новостройках можно найти у подрядных организаций.

Они устанавливают стоимость на жилье ниже, чем застройщик, так как получают квартиры с дисконтом, за выполнение определенных работ по строительству дома. Низкая цена обусловлена целью быстрой реализации жилья, возвращения затрат и прибыли.Подрядные квартиры приобретаются 2 способами. Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — наиболее популярный вариант.

Сделка купли-продажи проходит до завершения строительства дома и называется цессией. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется по договору цессии.

Если продавец субподрядчик или подрядная организация, продажа оформляется договором переуступки прав. Застройщик передает квартиру подрядчику по Договору долевого участия (ДДУ) между сторонами и подлежит государственной регистрации. · Поиск подходящего предложения, проверка объекта на обременения.· Изучение ДДУ между строительной и подрядной компаниями.

Проверка регистрации подрядчика в Регистрационной палате. Изучение текста договора на отсутствие запрета передачи прав, ограничений и выплаты вознаграждения застройщику.· Заключение соглашения.

Если квартира строится , будет заключен договор цессии. Готовые квартиры передаются по договору купли-продажи.· Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.· Приемка у подрядчика готовой квартиры с ключами через акт Приема-передачи. Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском.

Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации: 1. Застройщик передает квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.

2. С покупателем подписывается договор передачи прав на квартиру.

3. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщикомВажно обратиться к надежной организации, которая предложит выгодную цену и полное сопровождение сделки.

доверяют как надежному партнеру покупатели квартир и крупные строительные организации.

Мы сотрудничаем с крупными строительными компаниями Санкт-Петербурга и области. Более чем за 20 лет работы NordEst зарекомендовал себя как стабильного и надёжного партнера.

Мы учитываем все требования клиента и берем на себя все заботы по оформлению сделки.При покупке квартиры у нас вы получаете полную юридическую поддержку на всех этапах заключения договора.

Вам не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр с регистрацией договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.

Мы всегда проконсультируем вас по квартирам, стоимости и акциям по телефону +7 (812) 421-88-42.

Следите за нашими новостями на , в группе и .

Риски при покупке квартиры от подрядчика

» » 1 638 просмотровСодержаниеКвартиры на рынке первичной недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевшее собственников) продают не только застройщики.

В некоторых случаях в качестве продавца выступает подрядчик, который выполнял какие-то определенные работы на объекте. В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно совершить покупку – читайте в этой статье.Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные.

Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.Пример: По договору подряда одним из условий расчета за выполненные работы с подрядчиком может быть передача квартиры. Чаще всего такое условие используется в качестве дополнения к основной сумме платежа с целью ее сокращения или по какой-то другой причине.Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак.

Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.Подрядчики обычно стремятся как можно быстрее, чтобы рассчитаться с рабочими и, наконец, перейти на другой объект, чтобы не терять деньги. Как следствие, жилье от подрядчиков может обойтись дешевле, чем от застройщика или на вторичном рынке. С другой стороны, оформить такую квартиру в ипотеку значительно сложнее.Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:

  1. .
  2. Инвестиционный договор.
  3. .

Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи.

В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях. Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо.

Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор.

В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены.

Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время. Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье.

Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.Пример: Подрядчик договорился с застройщиком на оформление инвестиционного договора, по условиям которого застройщик передает подрядчику одну из квартир в новостройке. Взамен, подрядчик выполняет все внутренние отделочные работы, допустим, во всех квартирах одного подъезда.

Подрядчик, получив квартиру сразу же продает ее покупателю и исчезает с горизонта, не выполняя своих обязательств перед застройщиком. Инвестиционный договор расторгается, покупатель теряет свое жилье, а подрядчик остается с деньгами, так как может вообще ликвидировать свою фирму и создать новую, если это нужно.Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты.

В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют.

Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.Помимо описанного выше, . Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники.

Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

  1. Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
  2. Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.
  3. Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
  4. Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.

Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности.

Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

  • Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
  • Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
  • Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
  • Составить и подписать договор купли-продажи. Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.
  • Подписать . Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.
  • Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

  1. Справка об .
  2. Выписка из ЕГРН на жилье.
  3. Справка об отсутствии (несмотря на то, что квартира относится фактически к новостройкам, по правилам она уже является «вторичным рынком», ведь у нее был один собственник – подрядчик).
  4. Документы, подтверждающие факт расчетов между покупателем и продавцом.
  5. Документы, подтверждающие право собственности продавца.

Вариантов получения жилья очень много, потому в зависимости от ситуации перечень бумаг может сильно изменяться.

И для того, чтобы определить, что именно нужно в том или ином случае также требуется помощь опытного юриста.Подобная покупка предполагает следующие расходы:

  1. Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
  2. нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.
  3. Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).

Несмотря на то, что подобное жилье может обойтись существенно дешевле, чем покупка такой же квартиры от застройщика или у другого собственника, подобная операция относится к достаточно рискованным. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с потенциальными проблемами и путями их решения. Также они готовы представлять интересы клиента, отстаивая его права при сопровождении сделки, а также, если до этого дойдет дело, в суде.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 212 просмотров Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно.2 686 просмотров Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы.1 048 просмотров Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки,.1 664 просмотров Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое,.17 745 просмотров Если потерян договор купли-продажи квартиры, необходимо сразу действовать, чтобы его.2 194 просмотров Покупка квартиры – ответственный шаг.

Зачастую у будущего владельца нет.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

47157 14 июня 2021 г. Оформление недвижимости Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение.

При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду.

Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте. Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик. Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации. Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе.

Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки. Согласно закону № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

, уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате. 2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем. Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии): 1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя; 2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя); 3) нотариально заверенное согласие супруга; 4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя; 5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора); 6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный). При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов.

По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз»

Юлия Михайлова.

— По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов.

Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида.

Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки». Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств.

Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации. Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля: — Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю: — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано. Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки).

Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 03.09.19 02.09.19 05.04.18 24.12.13 01.01.70 Теги: © Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru Источник: Журнал «Сибирский Дом» Автор: Татьяна Крупко Новости по теме НОВОСТИ ПО РУБРИКАМ «Сибдом» в соцсетях г.

Красноярск, ул. Железнодорожников, 17, офис 310 тел.: (391) 269-90-11 Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-69754, выдано 05.05.2017г.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+