Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Непосредственное управление и договор обслуживания

Непосредственное управление и договор обслуживания

Непосредственное управление и договор обслуживания

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД


Время чтения: 5 минутЭффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта. При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов.

Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества. Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов. Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций.

Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в и содержатся в заключаемых договорах.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан. Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности.

В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья.

Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства. Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир.

Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия. Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных.

Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками. Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД.

Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  • Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  • Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  • Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  • Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
  • Прозрачные расчеты.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома. Минусы непосредственного обслуживания:

  • Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  • Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  • Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
  • Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы. При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру.

Её можно разделить на три этапа:

  • Формирование инициативной группы.
  • Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.
  • Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию. Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива.

Не является исключением из правила и процедура организации управления домом.

Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр. Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов. Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда.

Самый эффективный метод – обход собственников. Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы.

Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС. Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников.

Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД. Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  • Заключение договоров на обслуживание.
  • Формирование представительского органа.
  • Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  • Выбор кандидатуры официального представителя.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов. Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст.

164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства. Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  1. протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  2. заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  3. протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  4. технический паспорт дома;
  5. заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию. Узнайте, какие ещё бывают . Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО.

Об этом говорится в . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор. Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство. Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и . Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным.

При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости. Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

В подобных условиях целесообразнее создавать .

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании. Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ).

Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании. В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно.

Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности.

Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре.

Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд.

Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.
Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре. При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех.

Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится. Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?

При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя. Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций. Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление.

Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией.

Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома. Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире).

Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире?

Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец?

Спросить будет не с кого. Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ.

И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей.

Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло.

Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление». Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД.

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД.

Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий.

А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно.

А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию.

И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти. Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда. В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом. В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда.

Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять. Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему. Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения.

Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше». Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод.

Помните, что для эффективного управления необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Последние изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2021 году

» Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами.

Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:

  • Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
  • Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
  • Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».
  • Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.Плюсы:

  1. Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.
  2. Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
  3. Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома. При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
  4. Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.

Минусы:

  1. Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг.

    Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.

  2. Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
  3. Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем.

    Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.

  4. Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.
  5. Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
  6. По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД.

    Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.

▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям.

Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами. Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет.

У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ. Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь. Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении.

Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают.

От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

  1. Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
  2. Второе — организация ОСС с последующим голосованием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% голосов собственников за переход.По закону многоквартирный дом имеет право перейти на непосредственный способ управления, если в нем не более 30 квартир.

Минимальное количество не установлено. Такие узкие рамки вхождения не позволяют перейти на НУ почти всем типовым домам, которые выше 4 этажей. Потому сегодня сменить способ управления ЖКХ имеют возможность только небольшие двух- и трехэтажные новостройки, а также жилье комплексы уровня выше среднего.Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений.

После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию.

За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  1. отсутствует договор с УК
  2. владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  3. отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома.

Конкурс длится не более чем 40 календарных дней.

По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания.

Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов. Для изменения инициативной группой организуется голосование, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проголосовало не менее 50% собственников.

Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд.Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно.

Согласно статье п.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.В их обязанности также входит следить за своевременной оплатой услуг, организация общих собраний собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства.

Желательно, чтобы каждый подъезд дома имел как минимум одного представителя в инициативной группе.Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем голосовании жильцов.

Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% голосов «за» от общего количества. Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с .

Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов.

Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов. Решение о том, где и когда должно быть проведено первое собрание жильцов, принимает коллектив инициативной группы.

Есть правила, которые нужно соблюдать. О своем решении группа сообщает собственникам, объявляя, кто инициировал собрание, а также указывая дату и время мероприятия.

Также в обязательном порядке составляется список вопросов, стоящих на повестке.Главные вопросы, обсуждаемые на ООС:

  • Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.
  • Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам голосования было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
  • Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

  1. Подпись, ФИО и голос каждого участника голосования.
  2. К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
  3. Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
  4. Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество голосов, площадь дома.
  5. Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
  6. Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма голосования (очная, заочная).

МКД не является организацией, то есть юридическим лицом.

Он не может вести деловые отношения с подрядчиками. И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире.

Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо.

Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.Чтобы заключить договор, требуются следующие документы:

  • Доверенности собственников квартир на имя уполномоченного лица, которое подпишет договор.
  • Составить заявление на заключение договоренностей с РСО.
  • Копия протокола, где указано ответственное лицо.
  • Технический паспорт жилого дома. Можно предоставить копию.
  • Протокол ОСС, подтверждающий, что МКД желает перейти на НУ.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности.

В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.Предлагаем ознакомиться: Снт какие минусы и плюсы Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника.

Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании.

Еще труднее достигнуть согласия.Распределить обязанности можно двумя способами: устно либо официально, внеся соответствующий вопрос в повестку ОСС:

  1. Первый способ основывается исключительно на вере, что обязанности, такие как благоустройство подъездов и облагораживание прилегающих земельных участков, будут добросовестно исполняться.
  2. Второй вариант предпочтительней. Распределить обязанности можно либо голосованием, либо без него, внеся условия в протокол, если никто из участников ОСС не возражает. В протоколе должно быть прописано, кто, по какому графику и что делает для поддержания МКД в хорошем состоянии.

Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.Согласно п.47 того же закона, отрицательный объем ОДН рассчитывается по количеству людей, которые проживают в каждой квартире.

  • Если в МКД есть квартиры социального найма, за них на ОСС отвечают муниципальные работники.
  • Квартплаты в привычном виде не существует, все платежи осуществляются напрямую коммунальным организациям.
  • Обязанности поставщиков услуг распределены, каждый выполняет свои функции.
  • Затраты существенно снижены благодаря отсутствию посредников, управление осуществляется собственными силами.
  • Жильцы могут сами контролировать расходы на коммунальные услуги, риск воровства посредниками отсутствует.
  • Долги отдельных жильцов никак не касаются остальных собственников.

Большая самостоятельность при данной форме управления связана и с большой ответственностью.

В процессе содержания дома приходится решать огромное количество проблем и вопросов.

И мало найдется в доме людей, которые будут заниматься ими, тратя все свое свободное время и силы. Если такие люди и найдутся, они могут захотеть оплаты за свою деятельность.

ВНИМАНИЕ! Непосредственное управление подходит для небольшого дома с небольшим количеством жильцов.В таком случае проще решать вопросы поставок, ремонта, в том числе и срочного, вопросы ухода за домом и территорией. Что является преимуществом?

  • Владельцы помещений имеют больше свободы в выборе поставщиков. Изучение информации о ресурсоснабжающих компаниях, фирмах по вывозу мусора, ремонтных организациях позволяет сравнить их преимущества, сделать оптимальный выбор.
  • При прямой форме управления не нужно содержать целый штат Управляющей Компании или ТСЖ, ЖСК.
  • Жильцы сами следят за качеством услуг, ведь они заинтересованы в том, чтобы их дом был безопасным, удобным, комфортным.

Перспективы НУ МКД в России сегодня не внушают оптимизма. Домов, которые имеют 30 и менее квартир, становится все меньше из-за программ сноса старого жилья.

А многоэтажная застройка, напротив, ведется во всех крупных городах.

Потому развития такого способа управления МКД ожидать не стоит.Переход на НУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Он позволяет жильцам чувствовать себя свободными и защищенными от вмешательства чиновников и УК. Но требуют повышенной сознательности и понимания, что качество жизни в МКД зависит только от совместных действий жильцов.Правильный выбор формы управления МКД поможет собственникам избежать многих проблем.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+