Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры 2 догвора

Покупка квартиры 2 догвора

Покупка квартиры 2 догвора

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?


Последнее обновление: 07.08.2019 В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий?

Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей».

Как правило, двойные продажи квартир происходят на и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов. На двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель.

Если составлен грамотно и организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз. Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Качественные и количественные признаки – см.

в этой заметке. Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит? Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  1. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  2. Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  3. Договор уступки прав требования на квартиру.
  4. Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь (подробнее о нем – см. по ссылке). Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё.

Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь и на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты ( ФЗ-175, от 01.07.2018).

Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует. К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота ( ФЗ-214).

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир. В частности, речь идет о и (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру.

В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения. Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример.

Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой.

В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования.

Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к.

и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями. Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства.

А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации. В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору).

Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя. Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры.

Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры.

Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости. Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

при покупке квартиры – как это происходит?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд.

Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира ( «Обзора судебной практики…»). Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см.

такой пример ). Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

– основные правила. Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  1. возмещение стоимости договора;
  2. компенсацию морального вреда;
  3. компенсацию упущенной выгоды.
  4. компенсацию убытков;

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке. Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Покупатель также может , как это сделать – см.

по ссылке. То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про . Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см.

по ссылке. Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2021 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через (, ФЗ-175 от 01.07.2018). Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства.

Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к.

контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Договор купли-продажи квартиры с несколькими покупателями: образец и правила заключения

В практике нередки случаи, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам.

В этом случае при ее продаже сторонами договора будут все собственники (то есть, на стороне покупателей будут выступать несколько участников). Заключение такого договора будет иметь некоторые особенности, изложенные ниже.

Также в этой статье мы приведем примерный образец подобного договора. В случае, если покупателями квартиры являются супруги, право собственности на нее будет по умолчанию совместным.

При этом не имеет значения, кто заключил договор и зарегистрировал на себя права на недвижимость – оба супруга или один из них (ст.

256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). Если договор заключают оба супруга, в нем может быть указано, что квартира переходит в их совместную собственность. Но это не является обязательным.

По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены. Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением.

Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.

Право совместной собственности не возникает только в том случае, если супруги заключили брачный договор, изменяющий правовой режим принадлежащего им имущества. К примеру, в брачном договоре может быть установлено, что права на недвижимость принадлежат тому супругу, на чье имя она оформлена. В случае, когда квартиру приобретают лица, не являющиеся мужем и женой, приобретаемое имущество переходит в их долевую собственность.

В этом случае в договоре должна быть определена доля, который каждый из них приобретает. Доли могут быть равными или нет – это зависит от сторон. При составлении договора купли-продажи, в котором участвуют 2 и более покупателей, нужно предусмотреть подписание дополнительных экземпляров. Количество подписанных договоров должно быть равно количеству лиц, подписавших договор, плюс один экземпляр для Управления Росреестра, который будет проводить регистрацию права собственности.

Количество подписанных договоров должно быть равно количеству лиц, подписавших договор, плюс один экземпляр для Управления Росреестра, который будет проводить регистрацию права собственности. По общему правилу, каждый из покупателей обязан оплатить свою долю в приобретаемом имуществе. Запрета на указание в договоре, что один из них оплатит покупку за всех, не существует.

Однако в этом случае у других покупателей могут возникнуть сложности при получении налогового вычета с сумм, потраченных на приобретение жилья. Исключением являются супруги – в их случае платеж считается общим вне зависимости от того, кто из них фактически перечислил продавцу деньги. Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже.

Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.

Договор купли-продажи квартиры г. Москва ____ _________ 20___ года ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), (1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 1»), и (2) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 2»), Покупатель 1 и Покупатель 2 совместно именуются «Покупатели», Покупатели и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем. 1 Предмет Договора 1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателей, а Покупатели – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  1. Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.
  2. Общая площадь ______
  3. Жилая площадь ______
  4. Количество комнат ______
  5. Кадастровый номер _______

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1). 1.3 Покупатели приобретают Квартиру в общую долевую собственность в следующих долях:

  1. ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 2.
  2. ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 1; и

2 Цена Договора 2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Покупатель 1 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме ______. Покупатель 2 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме _____. 3 Порядок расчетов 3.1 Покупатели уплачивают цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п.

2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям. 3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателям в долях, указанных в п. 1.3 настоящего Договора. 3.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Покупатели.

3.4 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. 4 Регистрация перехода права собственности 4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п.

3.1. настоящего Договора. 4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателям Стороны несут в равных долях. 5 Акт приема-передачи 5.1 Продавец передаст Покупателям Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора. 5.2 Покупателям передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.
5.2 Покупателям передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателями к ним переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры. 5.5 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателями.

5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц.

Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей долевой собственности на Квартиру за Покупателями.

6 Заверения об обстоятельствах 6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее. 6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4 Согласие супруги Покупателя 1 на заключение настоящего Договора получено. 6.5 Покупатель 2 заверяет и гарантирует Продавцу, что она в браке не состоит, в связи с чем не требуется получение согласия супруга Покупателя 2 на заключение настоящего Договора.

7 Ответственность Сторон 7.1 В случае уклонения кого-либо из Покупателей от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки. 7.2 В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавец уплачивает Покупателям неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3 В случае уклонения кого-либо из Покупателей от помещения средств в банковскую ячейку Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки. 8 Прочие положения 8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Покупателей, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.
9 Реквизиты и подписи Сторон Приложения:

  • Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  • Перечень передаваемого имущества.
  • Форма акта приема-передачи

Заключение договора купли-продажи квартиры с 2 или несколькими покупателями имеет ряд особенностей, которые невозможно отразить в рамках одной статьи.

Мы рекомендуем проконсультироваться с юристом. Это позволит получить точный ответ на Ваш вопрос.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации: Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Жилищный Консультант

37434 Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора.

отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями.

Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках , но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на .

Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются . Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему.

Это быстро и удобно. Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником. Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

  1. В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.
  2. В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
  3. Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
  4. Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
  5. Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

  1. Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
  2. Обладать достаточной правоспособностью.

    Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

  3. Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

  1. Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.
  2. Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости.

    При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой .

Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники. Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период.

Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию. Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю. В связи с усложненным порядком собственности, этапы и также отличаются от простой сделки:

  • Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [].
  • Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное на проведение сделки.
  • Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
  • Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
  • Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
  • Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
  • Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может через суд).
  • В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.
  • Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
  • Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права.

Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

  • Совместно с собственником определить момент . Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить или .
  • Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.
  • Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
  • С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

  1. Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
  2. Предварительные соглашения или договор задатка.
  3. Копия уведомления прочих собственников.
  4. Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
  5. Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками. Посмотреть и скачать можно здесь: [].

    В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.

  6. Выписка из ЕГРП.
  7. Справка о прописанных лицах.
  8. Документ, удостоверяющий передачу средств.
  9. Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
  10. Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
  11. Технический паспорт помещения.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право: вместо договора купли-продажи используют , в отношении которого подобных ограничений нет. Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить.

Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

  1. Самостоятельно при личной встрече.
  2. Посредством банковской ячейки.
  3. Аккредитивом.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Гражданин от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий. Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала.

Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие.

У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по .

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье. При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли. Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа.

Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно. Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

  1. Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
  2. Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [].
  3. Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Вам понадобятся следующие образцы документов: Внимание.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему.

Это быстро и удобно.

Правомерно ли разделение стоимости квартиры на две части и два договора?

добрый день ! приобретаю квартиру. агент агенства недвижимости на вопрос о поной стоимости сделки ответил «общая стоимость обьекта 1650000 но в договори купли продажи обьекта будет указанна сумма 1380000 и остальная сумма отдельным договором улучшения.

270000 «. насколько это законно и какие для меня могут быть последствия? 06 Октября 2016, 16:23, вопрос №1399277 Алексей, г. Ярославль Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) 259 ответов 30 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Майкоп Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Алексей. Для купли-продажи объекта недвижимости требуется один договор, в котором указывается полная стоимость объекта и который сдается в Росреестр 06 Октября 2016, 16:34 0 0 264 ответа 89 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Алексей, Добрый день !

Вы покупаете квартиру по Договору купли-продажи, в договоре должна быть указана цена недвижимости, за которую Вы ее покупаете. Никаких двух договоров купли-продажи квартиры, если Вы покупаете ее целиком быть не может. Ст. 550 ГК Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами Ст.

555 ГК Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 06 Октября 2016, 16:39 0 0 8,2 Рейтинг Правовед.ru 2122 ответа 1011 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 8,2рейтинг
  2. эксперт

Алексей, добрый день! То что Вам предложили банальная и весьма известная схема ухода от уплаты НДФЛ в полном объеме. Полагаю, что агент представляет интересны продавца, отсюда и разделение сделки.

Решайте сами насколько Вам это интересно, на мой взгляд «продажа улучшений», «компенсация ремонта» и все подобные конструкции это чистой воды притворные сделки. Что касается Ваших рисков, то Вы не сможете получить налоговый вычет со второй суммы, кроме того в случае расторжения договора придется доказывать, что вся сумма является стоимостью квартиры. 07 Октября 2016, 11:02 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 29 Апреля 2021, 20:19, вопрос №2345498 04 Февраля 2021, 18:58, вопрос №2248458 03 Мая 2021, 22:13, вопрос №2762486 17 Января 2021, 10:57, вопрос №2227532 20 Сентября 2016, 06:43, вопрос №1382600 Смотрите также

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем.

Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн.

Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей.

Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю.

Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль.

Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре.

«Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно.

В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т.

д.Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п.

2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи»

, — предупреждает Андрей Колочинский.Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость.

Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п.

3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве.

Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль.

Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс.

руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта.

Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.Не пропустите:

Как избежать оплаты налога, если две отдельные доли квартиры были проданы одним договором?

Добрый день.Квартира продана по одному договору купли-продажи ,но в нем прописано две отдельные доли ,квартира было в собственности менее 3 лет,фнс требует уплатить налог,ссылаясь на статью ,что нужно было 2 договора 31 Августа 2017, 12:55, вопрос №1739402 Дмитрий, г. Тольятти Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) 1177 ответов 311 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Сушков Максим Юрист, г.

Кандалакша Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 311отзывов
  2. 1177ответов

Никаких двух договоров не требуется при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В такой ситуации можно оформлять один договор с множественностью лиц на стороне продавца. Поэтому требования налоговой или кого-то еще являются неправомерными.

См. статьи 246 и 421 Гражданского кодекса РФ. 31 Августа 2017, 12:59 1 0 910 ответов 360 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день, Дмитрий.Уточните, в чем ваш вопрос.

Если квартира была в собственности менее трех лет, конечно, нужно платить НДФЛ с разницы между продажной ценой и расходами на покупку. В чем вы видите затруднение? 31 Августа 2017, 13:00 1 0 7,7 Рейтинг Правовед.ru 18084 ответа 7134 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Калуга Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,7рейтинг

Здравствуйте, Дмитрий!Дело, скорее всего, в том, что при продаже квартиры по одному договору полагающийся имущественный налоговый вычет (в размере до 1 млн.

рублей) распределяется между двумя собственниками, а с оставшейся части платится налог.Например, квартиру продали за 3 млн. рублей, то есть доход каждого составил 1,5 млн.

рублей. Вычет позволяет уменьшить полученный доход (каждому — на 500 тыс. рублей), налог платится с 1 млн.

рублей.При заключении двух договоров этот вычет в максимальном размере получил бы КАЖДЫЙ собственник, это, возможно, позволило бы избежать налога.В этой ситуации каждый собственник получил бы вычет в 1 млн. рублей, то есть налог пришлось бы платить с 500 тыс. рублей. Это — условная ситуация.

Все зависит от размера полученного дохода. 31 Августа 2017, 13:00 1 0 97 ответов 25 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Ставрополь Бесплатная оценка вашей ситуации Налог вы платите не потому что количество договоров не соответствует.

А потому что в собственности менее 3 лет.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+