Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Прокурор отвечает завышение ипотеки

Прокурор отвечает завышение ипотеки

Прокурор отвечает завышение ипотеки

Прокуратура оспаривает незаконные условия ипотеки

Прокуратура намерена оспорить в суде незаконные условия ипотечного кредитования, различные комиссии, которые ведут к удорожанию кредита Прокуратура Центрального района Волгограда в интересах граждан намерена оспорить в суде незаконные условия ипотечного кредитования, различные комиссии, которые ведут к удорожанию кредита, сообщает пресс-служба прокуратуры Волгоградской области.Как показала проверка, с программами предоставления ипотечных кредитов в Центральном районе Волгограда работают 20 банковских учреждений.Установлено, что все банки включают в договоры ипотеки условия кредитования, противоречащие закону и существенно нарушающие права потребителей банковских услуг.Как сообщил прокурор Центрального района Александр Расстрыгин, на сегодняшний день судебная практика располагает пятью десятками вступивших в законную силу решений о признании банковских учреждений нарушившими закон в связи с включением в условия кредитования тех или иных кабальных для заемщиков условий. Вместе с тем, такие судебные решения стали поводом к устранению нарушений закона лишь в отдельных случаях, так как были адресованы конкретным кредитным организациям. Остальными же банками они никак не принимались во внимание.

Прокуратурой района обобщены соответствующие судебные акты и использованы для обоснования и аргументирования требований о приведении кредитной политики в сфере ипотеки в соответствие с законом.В поле зрения прокуратуры оказались,прежде всего, случаи включения банками в стоимость кредита не предусмотренных законом комиссий и штрафов, приводящих к существенному удорожанию ипотеки и ее недоступности для значительной части населения.Наиболее обременительной для потребителей является комиссия за выдачу кредита, которая в среднем составляет 1,5 -2 % от суммы заемных средств. Порядок предоставления кредита регламентирован Положением Центрального банка РФ от 31 августа 1998 года № 54-П

«О порядке предоставления кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»

. Это Положение предусматривает предоставление денежных средств физическим лицам — в безденежном порядке путем зачисления средств на банковский счет клиента-заемщика, либо наличными через кассу банка.

При этом указанное Положение не регулирует распределение издержек между банком и заемщиком, которые необходимы для получения кредита. Вместе с тем из закона «О банках и банковской деятельности» следует, что размещение привлеченных банком денег в виде кредитов осуществляется банковскими организациями от своего имени и за свой счет.

Таким образом, установление дополнительных платежей по кредитному договору за выдачу кредита не предусмотрено и является ущемлением прав потребителей.На том же основании признаны нарушающими права потребителей комиссии за перечисление средств на счет заемщика, а так же за открытие физическим лицом депонированного аккредитива для расчета по сделке любого вида.Большинством банков в ипотечных программах предусмотрено взимание комиссии за рассмотрение кредитной заявки, что также не основано на законе. Рассмотрение заявки на выдачу кредита совершается банком, прежде всего, в своих интересах. Данное действие не является услугой, оказываемой заемщику, в связи с чем требование оплаты за его совершение противоречит Гражданскому кодексу РФ и Закону «О защите прав потребителей».Кроме того, в силу закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии уплаты исполнителю фактически понесенных расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.Общей для всех проверенных кредитных организаций является практика навязывания заемщикам условий обязательного страхования предметов залога, утраты заемщиком права собственности на предмет залога, а также жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщиков.

Выполнение требований, касающихся страхования, безусловно требует существенных расходов на услуги страховых компаний.Между тем, обязанность заемщика страховать свою жизнь и здоровье, а так же предмет залога не предусмотрена законодательством. Включение в кредитный договор условий обеспечительного договора, необходимость заключения которого определяется исключительно банком и по его требованию, не соответствует принципу свободы заключения договора и ограничивает права потребителя.В нарушение ст. 16 закона «О защите прав потребителей», запрещающей обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг) в типовые договоры ипотечного кредитования в отдельных случаях включены требования внесения оплаты за услуги персонального ипотечного консультанта и оплаты за независимую оценку предмета залога.Практически всеми банками предусмотрены условия обязательного открытия заемщиком банковского счета, что влечет расходы на оплату сразу двух дополнительных комиссий — за открытие и за обслуживание ссудного счета.Это, по мнению прокуратуры, также является прямым нарушением не только законодательства о защите прав потребителей, но и закона «О банках и банковской деятельности», устанавливающего, что открытие банковского счета является правом, а не обязанностью граждан.Кроме того, ссудные счета не являются банковскими счетами и используются для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности.

Таким образом, действия банков по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу. Комиссии за совершение данных действий нормами Гражданского кодекса РФ, законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ не предусмотрены.Прокуратурой выявлены неединичные факты включения в типовые договоры условий, предоставляющих банку право увеличить размер процентной ставки за пользование кредитом в одностороннем порядке. Такие условия не соответствуют норме, закрепленной в ст.

310 Гражданского кодекса РФ, не допускающей в отношениях с гражданами одностороннего изменения условий обязательства.Ущемляют права потребителей, как считает прокуратура, и условия возлагающие на заемщиков обязанность уплатить штраф (пеню) за отказ от получения кредита после подписания кредитного договора, а так же за досрочное погашение кредита.По итогам проверки прокуратура района в интересах граждан намерена направить в суд исковые заявления к банкам о признании недействующими условий ипотечных кредитных договоров, а также пресечении действий, нарушающих права потребителей.

В отношении некоторых банков иски уже подготовлены и направлены в суд.

Сделка с завышением стоимости.

ПодписатьсяНе сейчас

  1. Вопрос №13799945

г.

Санкт-Петербург • Вопросов: 1631.01.2018, 15:20У меня следующий вопрос – продаю комнату, есть потенциальный покупатель с ипотекой хочет провести сделку с завышением стоимости, поскольку у него не хватает денег на , т.е. сделка в договоре 1000 т.р., фактическая цена 900 т.р., и ему достаточно будет иметь на руках 50 т.р.

сделка в договоре 1000 т.р., фактическая цена 900 т.р., и ему достаточно будет иметь на руках 50 т.р. и банк даст 850 т.р. (85% от 1000 т.р.), с оценкой на 1000 т.р. проблем нет. Для одобрения кредита от меня нужна расписка, что я получил сумму 15% от завышенной стоимости, а фактически деньги я не получу.

Как без риска для меня (продавца) оформить такую сделку?вопрос №13799945 прочитан 239 раз Юрист отзывов: 28 767•ответов: 69 599•г. Краснодар 31.01.2018, 15:21 Ни при каких условиях не давайте такую расписку и вообще не заключайте такой договор.

Указывайте сумму такую какую фактические получаете.

Иначе есть риск признания договора недействительным. Ст.166-181 ГК РФ. (текст отредактирован 31.01.2018, 15:22) Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 67 231•ответов: 201 492•г. Пермь 31.01.2018, 15:23 Не надо ничего подписывать.

В этом случае риск в том, что если что-то не получится, то он потребует вернуть деньги исходя из указанной стоимости (ст.

166-167 ГК РФ)Указывайте реальную стоимость чтобы не было проблем.Более того, такие действия подпадают под признаки мошенничества и могут быть в дальнейшем квалифицированы как преступные (ст.

14 УК РФ) (текст отредактирован 31.01.2018, 15:24) Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 50 141•ответов: 113 709•г. Ярославль 31.01.2018, 15:24 В вашем случае усматривается умысел на мошенничество со стороны покупателя, он может взять такую расписку. А в дальнейшем отказаться от сделки и требовать от вас оплаты полученной, якобы, вами суммы.

Поэтому — никаких расписок, потом ничего не сможете доказать в суде (ст. 56 ГПК РФ) Сделку совершайте по договору, оплату предусмотрите при совершении сделки — ст.

310 ГК РФ. (текст отредактирован 31.01.2018, 15:26) Вам помог ответ: ДаНет

Адвокат отзывов: 6 743•ответов: 15 450•г. Кострома 31.01.2018, 15:28 Каким образом Вы себе это представляете. Напишите данную расписку, а денег никаких не получали, потом как будете доказывать что не получали никаких денежных средств, не рекомендую заниматься такой аферой, чтобы избежать в дальнейшем не нужных проблем.Статья 168.

Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 168]1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 17 340•ответов: 54 307•г.

Казань 31.01.2018, 15:31 Вас пытаются обмануть, это довольно известная схема, получив от Вас расписку, в получении денег, он не заключает никаких ипотечных договоров, просто пропадает и все, через полгода Вы получаете извещение из суда о том, что предъявлено исковое заявление именно на ту сумму, которая указана в расписке и суд на основании данной расписки взыскивает сумму долга.ГК РФ Статья 808.

Форма договора займаПутеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 808 ГК РФКонсультант Плюс: примечание.С 1 июня 2018 года Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ в пункт 1 статьи 808 вносятся изменения.См.

текст в будущей редакции.1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.2.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 25 922•ответов: 76 607•г.

Кандалакша 31.01.2018, 15:31 Только на свой страх и риск, статья 1 ГК РФ. С другой стороны, если исходить из того, что за вычетом 15% от завышенной стоимости, вы в любом случае получаете ту сумму, на которую рассчитываете, то никаких рисков нет. Но, при этом, в договоре пропишите, что в случае расторжения договора, эта сумма остается у вас, чтобы не получилось так, если вдруг он захочет договор расторгнуть, то вам придется возвращать неполученную сумму, доказывать, что вы ее не получали.
Но, при этом, в договоре пропишите, что в случае расторжения договора, эта сумма остается у вас, чтобы не получилось так, если вдруг он захочет договор расторгнуть, то вам придется возвращать неполученную сумму, доказывать, что вы ее не получали. Свобода договора, статья 421 ГК РФ.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 3 701•ответов: 6 813•г.

Нижний Новгород 31.01.2018, 15:37 Во первых Вам нужно выполнить требования ГК РФ предложить комнату купить соседям Статья 250. Преимущественное право покупки 1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.Во вторых хочу сказать, что Любая сделка это риск, а в вашей ситуации Вы хотите недостоверные документы предоставить в банк, поэтому полностью риска не избежать.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.Во вторых хочу сказать, что Любая сделка это риск, а в вашей ситуации Вы хотите недостоверные документы предоставить в банк, поэтому полностью риска не избежать. Пробуйте договориться с вашим покупателем, раз вы идете ему навстречу, то пусть Вам отдельную расписку напишет в размере той суммы, которую Вы укажете в свою очередь в расписке для банка.

Так, что полностью риска не избежать, но так хотя бы сможете подстраховать себя. Желаю удачи. В.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 30 015•ответов: 58 437•г. Новосибирск 31.01.2018, 15:47 Можете оформить сделку с обременением.

А затем снять обременение в установленном законом порядке.

Можете и расписками обменяться. ГК РФ Статья 808. Форма договора займаПутеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст.

808 ГК РФКонсультант Плюс: примечание.С 1 июня 2018 года Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ в пункт 1 статьи 808 вносятся изменения.См. текст в будущей редакции.1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 11 371•ответов: 31 283•г.

Краснокаменск 31.01.2018, 15:51 А оно вам это надо участвовать в такой сомнительной сделке в которой есть признаки мошенничества ст 159 УК РФ? Риск тут простой, не дадут ипотеку, или просто откажется покупать или сделка не состоится по иным причинам. И будете потом ему возвращать всю сумму указанную в расписке добровольно, или будете объяснять в суде, как вы вступали в сговор с покупателем с целью введения банка в заблуждение и обналичивания кредитных средств.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 142•ответов: 1 182•г.

Москва 31.01.2018, 16:10 Без риска не получится. Если у покупателя совсем нет денег на покупку недвижимости, то это не покупатель.

Банк заинтересован в наличии у ипотечного заемщика потенциального интереса в сохранении предмета ипотеки, а этой схеме покупатель, возможно, совсем не собирается ничего платить, просто пожить некоторое время без оплаты до обращения банком взыскания на комнату, что уже похоже на мошенничество, в котором Вы будете принимать участие. Хотите испытать удачу в такой сделке, оформляйте якобы полученные 15 процентов от суммы сделки обеспечительным обязательством – получением от покупателя этой суммы в виде задатка. В дополнение можно затребовать в залог какое-нибудь имущество покупателя.

В этом случае, Вы рискуете возвратом этой суммы в случае невозможности исполнения обязательства покупателем.

Однако подумайте о негативных последствиях этой схемы, возможно покупатель через некоторое время сообщит Вам, что банк отказал в предоставлении ипотечного кредита и потребует возврата предоплаты в 15 процентов от суммы сделки.Цитата:Статья 159.1. Мошенничество в сфере кредитования1. Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, -наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев.2.

То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, -наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.4. Деяния, предусмотренные частями первой или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, -наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.Примечание.

Крупным размером в настоящей статье, а также в статьях 159.3, 159.5, 159.6 настоящей главы признается стоимость имущества, превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей, а особо крупным — шесть миллионов рублей.Статья 380.

Понятие задатка. Форма соглашения о задатке1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.Статья 381.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.Статья 381.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком1.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.Статья 334. Понятие залога1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).2.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.4.

К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.5.

Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.Вам помог ответ: ДаНет

Адвокат отзывов: 78 286•ответов: 201 754•г. Ростов-на-Дону 31.01.2018, 16:12 Без риска никак не сможете оформить.

Риск всегда есть, поскольку вы не настолько близки, чтобы доверять друг другу, поэтому в при определенных обстоятельствах сделку можно расторгнуть и покупатель может потребовать эти деньги в судебном порядке на основании расписки, поскольку она в силу ст.55 ГПК РФ является письменным и очень серьезным доказательством по делу. Доказывать обратное, то есть тот факт, что вы не получали денег в полном объеме вам будет чрезвычайно сложно, так зачем же заранее самому себе создавать такие проблемы.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист на сайтеотзывов: 68 273•ответов: 152 920•г.

Новокузнецк 31.01.2018, 16:28 Если вы продаете комнату то она по всей видимости находится в долевой собственности и тогда вам следует соблюдать требования статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки остальными участниками долевой собственности Вам тогда придется уведомлять о продаже комнаты именно за 1 млн руб-цены указанной в договоре купли-продажи.Если обмениваться расписками что вы получили деньги, в сумме указанной в договоре И вы тут же дали взамы Покупателю эту же сумму, то подобное выглядит подозрительным Такой «зам» вполне можно оспорить по безденежности ст 812 ГК РФ.Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1631.01.2018, 15:42Есть вариант обменяться расписками — я пишу расписку что получил деньги соответствующие первоначальному взносу, а покупатель пишет что взял у меня такую же сумму взаймы, после регистрации — расписку покупателя ему отдаю.

При таком варианте какой риск?

Никто же не сможет доказать что деньги не передавались фактически да и расторгнуть сделку после ее регистрации если я правильно понимаю проблематично?вопрос №13803378 Юрист отзывов: 50 141•ответов: 113 709•г. Ярославль 31.01.2018, 15:42 Ничего не делайте до того, как совершите сделку, речь о том.

что покупатель может отказаться от этой сделки, поэтому — ваше желание обменяться расписками может потерпеть фиаско, вам ответили уже некоторые юристы, что со стороны покупателя имеет место мошенническая схема — ст. 159 УК РФ.Вам помог ответ: ДаНет Адвокат отзывов: 26 989•ответов: 100 148•г.

Санкт-Петербург 31.01.2018, 15:44 У вас на этом покупателе свет клином сошелся?

Найдите другого. Иначе ваша » сделка» будет произведена с нарушением закона и недействительна ст.166.167 ГК РФ.

Потеряете и деньги и квартиру.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 34 143•ответов: 62 487•г. Казань 31.01.2018, 15:45 В рассматриваемой ситуации есть высокой риск того, что годами будете выбивать с него деньги по якобы договору займа (глава 42 ГК РФ).

Оно Вам надо? Найдите лучше нормального покупателя с первоначальным взносом и без лишних заморочек.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 17 340•ответов: 54 307•г. Казань 31.01.2018, 15:45 Не стоит связываться, наверняка, расписка будет составлена не по правилам и ее всегда могут оспорить по безденежности, Вас должна насторожить его настойчивость.В статье 807 Гражданского кодекса РФ сказано следующее: по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками.

А заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.Согласно статьям 161, 808 того же Гражданского кодекса договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Ну а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или другой документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.Вам помог ответ: ДаНет Юрист на сайтеотзывов: 68 273•ответов: 152 920•г. Новокузнецк 31.01.2018, 16:38 А покупатель, собственно говоря, готов ли дать Вам такую долговую расписку ст 808 ГК РФ? Вы с ним на эту тему разговаривали Попробуйте переговорить, если Покупатель начнет юлить и и искать причины, чтобы не давать вам такую расписку то сразу отказывайтесь от сделки.

Но даже если он дат вам такую расписку, ее можно оспорить по причине безденежности ст 812 ГК РФ Подозрительной выглядит ситуация когда вы получив деньги от продажи комнаты тут же даете их взаймы Покупателю-незнакомому для вас человеку.Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 142•ответов: 1 182•г. Москва 31.01.2018, 16:52 Расписка от покупателя, конечно, никогда не помешает и договоры зама не запрещены. Только если Вы не собираетесь погашать выданную Вам расписку о получении им денег в зам очередной распиской о возврате Вам этих денег по заму.

В соответствии с п.2 ст.408 ГК РФ Цитата:кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе.

Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.Кроме того, Вы не рассматриваете случая, если покупатель Вам на следующий день после выдачи расписки сообщит, что банк потребовал более реального доказательства передачи денег (там ведь не дураки сидят, кто занимается кредитованием), например, перевод денег через расчётный счет банка, положения их в банковскую ячейку перед заключением сделки, для чего он может попросить у Вас эти деньги для перевода, и Вы будете рисковать дважды.

Может стоить попросить покупателя, чтобы он осуществил эти операции со своими знакомыми, друзьями – пусть они или он Вам перечислят эти деньги, а Вы их вернёте потом под расписку в получении или обратным переводом по другим банковским реквизитам.Вам помог ответ: ДаНет

г.

Ставрополь • Вопросов: 212.12.2014, 00:12Как правильно провести сделку с завышением стоимости квартиры, с согласия продавца и покупателя? Расписка? Договор? Или есть другие варианты и как обезопасить себя в случае обоюдной реституции.вопрос №5616797 прочитан 45 раз Адвокат отзывов: 23 688•ответов: 72 527•г.

Москва 12.12.2014, 00:13 Расписка, но 100% гарантии она не даёт. Покупателю я бы не советовал связываться.Вам помог ответ: ДаНетг.

Ставрополь • Вопросов: 212.12.2014, 00:27Чем рискует покупатель?вопрос №5616899 Адвокат отзывов: 23 688•ответов: 72 527•г. Москва 12.12.2014, 00:28 В случае расторжения договора потерей своих средств.Вам помог ответ: ДаНетЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:Бесплатно с мобильных и городскихБесплатный многоканальный телефонЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможетЮристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:Администратор печатает сообщение

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры в 2021 году и что это такое

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя.

Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки.

Также мы расскажем про весь механизм завышения. Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости.

Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья.

Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  1. ликвидационная;
  2. инвестиционная;
  3. и пр.
  4. потребительская;
  5. кадастровая;
  6. инвентаризационная;
  7. рыночная;

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу. Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков.

Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры.

Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем. Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  1. Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).
  2. Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  3. Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);

Важно!

Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина.

На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды. Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо.

Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна.

Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке. Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  1. если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  2. если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.
  3. если отношения с продавцом недостаточно доверительны;

Главная из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку. Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры. Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков. Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  • Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  • Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  • Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  • После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  • Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  • Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  • Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.
  • Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика.

Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  1. проект договора купли-продажи.
  2. авансовое соглашение;
  3. расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  4. цветной экземпляр отчета об оценке;

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки.

Их список мы даем ниже: Список банков Сбербанк ВТБ Райффайзенбанк Россельхозбанк Промсвязьбанк Российский капитал Ак Барс Транскапиталбанк ФК Открытие Металлинвестбанк Росевробанк СМП банк Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%.

Если будет больше, то вероятен риск отказа. Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект.

Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными. При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке.

Для него процедура продажи практически не становится сложнее. Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, , читайте далее. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию.

Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки. Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+