Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Срок передачи ключей по договору дду

Срок передачи ключей по договору дду

Получение документов от застройщика


1 апреля 2018, 17:00Когда застройщик построил дом, до заселения в новую квартиру остаётся ещё несколько шагов. Разбираемся, какие документы вам нужно получить и как проходит приёмка квартиры.Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУЛетом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья.

До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.Чтобы этого избежать, с 1 июля 2021 года правила оплаты по ДДУ будут изменены.

Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.Во время переходного периода (до 1 июля 2021 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2021 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему.

Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.Извещение об окончании строительстваЗа 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку.

Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо.

Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.Этапы передачи квартирыПервый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома.

Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи. Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.Что проверятьРадость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.

Планировка и площадьПланировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.Сложнее обстоят дела с площадью квартиры.

Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику.

Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд.

То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.Недочёты квартиры и подъездаОзнакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты.

Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта».

Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем.

Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста. Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика.

Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке. Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в .

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь.

За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит.

Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным.

По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт.

Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.Смотровой листНедочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи.

Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки.

Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.Устранение недочётовОбнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  1. снизить стоимость квартиры.
  2. устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  3. компенсировать расходы на устранение недостатков;

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом.

Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда.

Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.Ключи от квартирыПосле ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

2021-09-12T06:47:51+03:008 ноября, 2018|Неустойка по ДДУ| На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи.

Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.

Через пять минут вы узнаете о 15 ошибках дольщиков при требовании неустойки по ДДУ. Это в свою очередь спасет вам состояние.
Содержание:

  1. Война никогда не меняется
  2. Требование неустойки по ДДУ без ошибок
  3. Лучше мало с гарантией, чем много без
  4. Ключи в кармане

ВОЙНА НИКОГДА НЕ МЕНЯЕТСЯ1.

Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему? Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта.

Почему? Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2018 года, а передача ключей через 12 месяцев.

Это означает, что просрочка идет с 2021 года. 2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ.

Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ.

Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену.

Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один. Претензия на выплату неустойки по ДДУ 2018 3. Не нужно возить претензию застройщику в офис.

Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон.

Претензии и след простыл. О выплате миром не мечтайте.

Если застройщик говорит, что после передачи ключей заплатит, это сказка. После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2018 обанкротился один из объектов ПИКа.

Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых? 4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2021, чтобы вычислить компенсацию до копейки.

Ключевую ставку применяйте какую хотите.

Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам. Если до претензии вы решили, что наймете юриста по ДДУ в Москве, то не подавайте её сами.

Люди без опыта пишут околесицу в них, из-за чего у судей глаза на лоб вылезают. Стоит ли вам говорить с каким треском из-за этого идут дела?

ЛУЧШЕ МАЛО С ГАРАНТИЕЙ, ЧЕМ МНОГО БЕЗ5.

Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет.

Это откроет вам глаза. На что? Представьте сегодня застройщик история.

Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку?

Согласитесь, что-то бы сделали. 6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку.

Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы? Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.

И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках. Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей.

Петя за время просрочки берет 400-600 тыс. руб., а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане.

Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше? 7. Не копите неустойку. Накопите 1 млн. руб., судья их срежет до 200 тыс.

руб. и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200 тыс. руб. — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3-4 месяца.

За это время неустойка подлетит до 350-400 тыс. руб. после исковых уточнений.

В хорошем суде можете рассчитывать на 250-300 тыс. руб. Это отличный результат. 8.

Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20-40% неустойки, плюс есть 10-15% шанса, что вы проиграете дело.

Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.

Если юрист находит контакт с судей, то из 400 тыс. руб. суммы неустойки по ДДУ вы взыщете 600 тыс.

руб. Это пени и штраф в 100% объеме ТРЕБОВАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ БЕЗ ОШИБОК1-0 9. Не требуйте только текущую неустойку. Сейчас вы можете получить неустойку и за будущую просрочку.

Главное – доказать её обоснованность.

Даже если у вас 5 дней просрочки, вы накопили 5000 рублей, пошли в суд, не знаете какая будет задержка, затребовали неустойку за весь период просрочки, то вам присудили её до получения ключей.

Вы получили одну часть на руки от даты просрочки до решения, а вторую от дня решения до даты акта приёма-передачи вы получаете как передают ключи.

Какой юрист вам скажет «лучше взыскивайте неустойку периодами» – гоните его в шею. Этот Остап просто хочет с вас побольше стрясти.

Ведь ему невыгодно, чтобы вы вместо того, чтобы 3 раза заплатили ему за три дела, заплатили только за одно. Самые часто задаваемые вопросы о взыскании неустойки за просрочку ДДУ в суде ПОДПИСЫВАЙСЯ! САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ 10. Идете вы за неустойкой по ДДУ в ЖК Южное Видное, Мир Митино, Новоград Павлино, неважно — никогда не идите в суд, если не проверили проектную декларацию с датой ввода дома в эксплуатацию.

В договорах ДДУ, как ЖК Бородино, могут быть опечатки с датой передачи объекта. Поэтому перепроверяйтесь. Те дольщики не сверились и проиграли.

Они, оказалось, взыскивали неустойку за год до начала просрочки. 11. Не изобретайте велосипед заново. Многие думают, зачем мне платить юристу, я сам выиграю суд, будет дешевле.

Это заблуждение. Согласитесь, мы же когда заболели раком не ложимся под нож и не говорим, зачем нам врач, я сам прочел «интернет» и удалю себе опухоль.

Во-первых, любой юрист застройщика разобьет в пух и прах новичка, а во-вторых юрист с опытом знает повадки судьи и готов к возражениям застройщика о том, что дольщик физически не пострадал от задержки, а поэтому о какой неустойке идет речь?

Новичок же будет запинаться, пререкаться, получит 10 тыс. руб. и ради чего, экономии 20-30 тыс. руб.? И ладно одно дело выиграть, но второе – исполнительное производство, которое может стоить дороже и идти дольше, чем сам суд. Romanoff & Sokolova могут без задержек найти деньги ответчика даже когда всё безнадежно 12.
Romanoff & Sokolova могут без задержек найти деньги ответчика даже когда всё безнадежно 12.

Не думайте, что при запросе неустойки по договору застройщик обанкротится.

Эти неустойки – копейки для его миллиардов.

Они их даже не чувствуют. Только тролли застройщика чирикают песни, чтобы дольщики не судились с застройщиком, так как сидят на его зарплате. Причина банкротства застройщика – долги банкам, подрядчикам и поставщикам. Лишь они банкротят строителя.

КЛЮЧИ В КАРМАНЕКлючи всегда передаются после суда 13. Не отказывайтесь от права требования неустойки по ДДУ при подписании акта приёма-передачи квартиры. Что, так можно? Еще бы. Люди из разряда «подпишу всё, что дают», ставят подписи в документах, не читая их, потому что думают застройщик известный, не обманет.

Обманет! Смотрите чтобы в договоре не было такого пункта «отказываюсь от неустойки».

14. Не переживайте, что вам не дадут ключи, если взыщете неустойку.

Все вам дадут. Застройщик, наоборот, как можно быстрее начинает передавать ключи, когда с ним судятся, чтобы сэкономить пару десятков миллионов. А после РВЭ дольщики без исключений получают квартиры по договору даже если не хотят. Как так может быть, что дольщик не хочет?

84% объектов сдаются в состоянии, что без слез не взглянешь, и народ начинает бузить, не хочет принимать квартиру из-за дефектов, а им её всучивают в одностороннем порядке. Хотите получить неустойку бесплатно прямо сейчас?

Прочтите статью о выкупе неустойки ДДУ по 214 ФЗ 15.

После получения приглашения принять квартиру в течение 2-х месяцев вы должны её принять. Иначе односторонний акт, а с ним не взыскать неустойку или взыскать, но здорово срезанную.

На этом список ошибок не заканчивается. Если продолжать их перечислять при требовании неустойки по ДДУ, то сайта не хватит. АРХИВ СТАТЕЙ

  1. Недвижимость
  2. Прочее
  3. Приемка квартиры
  4. Застройщики
  5. Неустойка ДДУ

УСЛУГИ:

  1. Сопровождение сделок с недвижимостью
  2. Взыскание за дефекты
  3. Строительно-техническая экспертиза
  4. Расторжение договора
  5. Взыскание неустойки

P.S.

Чтобы юрист рассмотрел ваш вопрос в комментариях — подпишитесь на группу ВК НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?

ОТПРАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ПЕРЕЗВОНИМ Отправить заявкуНУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ? ОТПРАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ПЕРЕЗВОНИМ Отправить заявку Поделитесь этой статьей с друзьями!

FacebookTwitterVk

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

» Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение.

Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью.

На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?
Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Содержание В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке.

В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта. Застройщики, пользуясь , прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную.

Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года.

После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам. Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев.

В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект. Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче. Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ.

Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке. В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов.

Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика. При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки.

Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего .

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия.

Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно . Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному , поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании.

Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку.

Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили:

«Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС»

. Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки.

В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление. Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд.

Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

  1. издержки дольщика на судебные расходы.
  2. оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  3. компенсация морального вреда;
  4. взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика.

Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит.

При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов.

Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых. Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами. В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е.

с момента внесения дольщиком денег.

Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье. Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками? Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано.

На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения.

Все замечания фиксируются в отдельном документе. Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте .

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки.

Об ее особенностях можно почитать в статье «». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

  1. полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
  2. уменьшения цены договора;
  3. оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

Заключение При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами.

Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса.

Чтобы получить бесплатную , позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты». Автор статьи: Рагулина Наталия Валерьевна Младший юрист Московская государственная юридическая академия им.

О.Е. Кутафина Стаж работы: 2 года (28) Выигранных дел: более 50 Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Застройщик не торопится отдать ключи? Значит, он должен вам неустойку

17 октября 2018С «неторопливого» застройщика можно получить хорошую неустойку.

А иногда это — миллионы рублей.О том, когда можно требовать неустойку по ДДУ, как её считать, и что делать, чтобы суд не снизил компенсацию в несколько раз, читаем здесь.В этой статье:Когда можно получить неустойку по ДДУ?Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику?Как считать неустойку? (формула + пример)В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций?Штраф 50% от суммы неустойки, назначенной судом?Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере?В каких случаях можно получить неустойку по ДДУ, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре (п. 2, № 214-ФЗ)?Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*.

Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон». Если такая дата есть – хорошо. Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.*Главное, не перепутать дату передачи квартиры с датой завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию).

Это разные даты.Но точного числа передачи квартиры в договоре может не быть.Менее ответственный застройщик:- Указывает не конкретную дату приема-передачи, а квартал, в котором предполагает передать ключи.Вот пример формулировки:

«Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 1 квартала 2021 года»

.В этом случае смотрим последнее число квартала по. Это 31 марта 2021 года. Значит, неустойку можно требовать с 1 апреля 2021 года.- Привязывает передачу квартиры к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Вот пример формулировки:

«Застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию»

.В таком случае ищем в договоре срок сдачи дома и ориентируемся на него.

Если договора при себе нет, заходим на сайт застройщика и смотрим дату в Проектной декларации.Это важно: девелопер не случайно путает дольщика размытыми датами.

Он не хочет платить неустойку и надеется на юридическую неграмотность граждан.

Например, девелопер может переносить сроки строительства и убеждать вас, что дата передачи квартиры сдвигается автоматически, так как привязана к дате сдачи объекта. Но это не так. Вам положена неустойка.Если вы хотите получить неустойку, не заключайте никаких соглашений с застройщиком.Уведомление приходит в двух случаях:1. Если застройщик переносит срок передачи квартиры;2.

Если застройщик переносит срок завершения строительства.И в том, и в другом случае необходимо согласие дольщика.Это важно: — Застройщик не может заставить дольщика подписать соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Даже в том случае, если причины «уважительные», например, отсутствие материалов или поломка техники.

— Соглашение должно пройти гос.

регистрацию. В противном случае оно недействительно (Определение СК ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156, ВС от 19 июля 2017 года, стр. 13).Исходя из судебной практики, суд не учитывает регистрацию дополнительного соглашения, если оно подписано дольщиком — это уже свидетельствует о его согласии.Может показаться, что решение о переносе срока готовности дома застройщик может принять самостоятельно.

В уведомлении обычно говорится:

«если в течение 30 дней не будет получено согласие от дольщика, срок переносится автоматически»

.Такая «хитрая» формулировка противоречит закону и не дает полной информации дольщику. Например, о том, что можно направить письменный отказ или не подписывать соглашение.Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно.

Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст. Что представляется крайне сложным на практике.Итак, срок строительства могут переносить сколько угодно раз. Но вам положена неустойка за просрочку в любом случае.ГЛАВНОЕ, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ НИКАКИЕ БУМАГИ, ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО ВЫ СОГЛАСНЫ ПЕРЕНЕСТИ ДАТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.Неустойка считается просто:Сумма неустойки = цена договора * количество дней просрочки * ставку рефинансирования ЦБ РФ /100 /150Для граждан эта сумма умножается на 2 (ч.

2 ст. 6 № 214-ФЗ).Что нужно для расчета: — Стоимость квартиры смотрим в договоре долевого участия, в разделе: «Предмет договора». — Актуальная ставка рефинансирования есть на Центробанка (смотрим на дату расчета либо по периодам, если срок просрочки большой, а ставка менялась несколько раз). В расчете используем не проценты, а доли.

То есть ставку рефинансирования делим на 100%. — Считаем дни просрочки. С какого по какой день считается неустойка?Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи). Например, если в договоре дата 30 сентября, считаем с 1 октября.

Если в договоре указан срок – 1 квартал 2021 г., то конец периода – это 31 марта 2021 года.

Значит, неустойку считаем с 1 апреля 2021 года.Пример расчета.

Предположим, стоимость квартиры 5 000 000 рублей, а просрочка 30 дней. Тогда неустойка для гражданина составит:5 000 000 (цена договора) * 30 дней просрочки * 7,5 (ставка рефинансирования)/ 100 / 150 = 75 000 рублей.Если иск о взыскании неустойки подается в тот момент, когда застройщик еще не передал квартиру, пеня считается со дня просрочки, включая заявленные сроки в исковых требованиях. Затем подаются уточненные исковые требования.

Судья может учесть исковые требования или самостоятельно пересчитать сумму неустойки на момент вынесения судебного решения.Суды общей юрисдикции снижают неустойку в разы – при подаче застройщиком возражения на исковые требования. При этом наблюдается странная закономерность: чем больше неустойка, тем чаще и «круче» ее снижают: — с 237 360 рублей до 60 000 рублей ( Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года); — с 581 296 рублей до 150 000 рублей ( Подольского суда Московской области от 16 мая 2016 г.); — со 150 000 рублей до 949 152 рублей ( Подольского суда московской области от 26.05.2016).

В решениях в качестве причины уменьшения сумм компенсаций указывают

«неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств»

(ст. 333 ГК РФ). Этой общей фразы в решении достаточно для снижения неустойки. Это противоречит 214 ФЗ, так как несоразмерность должна быть обоснована и подкреплена доказательствами.

Доказывать должен застройщик.Чтобы не «потерять» бо́льшую часть неустойки в суде: — Подаем иск в тот суд, где неустойку не снижают или снижают незначительно.

Для этого изучаем судебную практику последних лет по аналогичным делам в суде вашего региона и региона местонахождения компании ответчика (ее филиалов).Подавать исковое заявление можно в четыре подсудности:1. По нахождению объекта застройки.2. По юридическому адресу ответчика.3.

По месту регистрации истца.4. На основании переуступки прав требования неустойки – в Арбитражный суд. — Правильно обосновываем законность и справедливость суммы неустойки.

Хотя по закону дольщик не обязан доказывать правомерность начисленной неустойки, лучше привести подробное обоснование.

Так вы увеличите шансы на полное взыскание неустойки.Какие доводы можно привести? Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (, № 2300-1-ФЗ).Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях. Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.Это важно: если обращаетесь за помощью в юридическую компанию – это может существенно сэкономить время, повысить шансы на успех получения справедливой неустойки.

Мы в не раз успешно решали самые сложные вопросы получения неустойки по ДДУ, а неподготовленному человеку будет непросто отстоять свои интересы в суде.Дольщику положен штраф в размере 50% от общей суммы неустойки, которую присудил суд. Но только в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку по письменному требованию дольщика (п.

6 Закона о защите прав потребителей).Проще говоря, чтобы к неустойке добавить еще половину этой суммы, нужно до того, как идти в суд, направить претензию застройщику и потребовать выплатить компенсацию добровольно.Возмещение морального вреда требовать можно. При этом доказывать, что вам положена компенсация, не нужно. Для этого достаточно самого факта, что ваши права как потребителя нарушены.Размер компенсации морального вреда определяет суд.

Обычно он назначает небольшие суммы – 5000 рублей до 10000 рублей.Если хотите получить бо́льшую сумму, ее нужно обосновать. Доказать нравственные и физические страдания. Например, что из-за того, что вы не получили квартиру в срок, пришлось снимать жилье, а ваш ребенок пропустил очередь в детский сад.

специализируется на решении подобных вопросов. Если нет времени или вам нужна профессиональная помощь практикующих юристов с опытом работы от 6 лет, мы сделаем всю работу за вас.

Срок сдачи дома или дата передачи ключей дольщику ‒ какая дата «главная»?

23 сентябряМногие по неопытности считают, что если многоквартирный дом введён в строй, то уже на следующий день можно идти в офис застройщика за ключами от своей новой квартиры. На самом деле, между датой сдачи в эксплуатацию и датой начала передачи ключей дольщикам могут пройти месяцы томительных ожиданий. Давайте вместе разберёмся, в чём разница между этими понятиями и сколько нужно ждать того момента, когда квартира по-настоящему станет вашей.Действительно, ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ‒ это долгожданное и радостное событие для любого дольщика.

Особенно, если были задержки в строительстве. Казалось бы, стройка окончена ‒ можно брать ключи и заселяться. Какие могут быть ещё вопросы?!

Однако не всё так просто.Срок сдачи ‒ это время, в которое застройщик планирует уложиться для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Срок сдачи указывается в разрешительной и проектной документации.

Причём это не конкретная календарная дата, а значительный временной диапазон ‒ квартал (например, IV квартал 2021 года).При желании и возможности застройщик может подготовить объект к сдаче раньше срока, указанного в проекте, но чаще всего встречается противоположный вариант ‒ когда стройка задерживается. Если задержка составляет всего несколько месяцев, то в этом нет ничего необычного ‒ это распространённая практика, когда застройщик в одностороннем порядке корректирует сроки сдачи.К моменту получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщиком должны быть завершены предусмотренные проектом отделка квартир и мест общего пользования, благоустройство придомовой территории.

Также в обязанность застройщика входит заключение договоров на поставку ресурсов и обслуживание инженерных коммуникаций (электро- и водоснабжение, отопление, канализация, интернет, лифтовое оборудование и т.д.). Кроме того, объект должен получить «добро» от контролирующих органов (пожарные, санэпиднадзор), поставлен на кадастровый учёт и иметь свой адрес.Срок передачи ключей (официально это называется «срок передачи объекта долевого строительства») указывается в договоре долевого участия. Он един для всех дольщиков, и не может быть изменён застройщиком в одностороннем порядке (только по согласованию со всеми участниками долевого строительства).

Нарушение сроков чревато для застройщика выплатами компенсаций в пользу дольщиков, защиту прав которых гарантирует 214-ФЗ.Как правило, передача ключей происходит через несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

При подписании ДДУ важно обратить на этот момент особое внимание, а лучше ‒ проконсультироваться с независимым юристом.Чем занимается застройщик всё это время?

Почему возникает такой разрыв? Обычно это связано с завершением сезонных работ и передачей объекта на баланс управляющей компании.

Также бывают ситуации, когда по договорённости с покупателем квартиры застройщик выполняет ремонт «под ключ».Не менее, чем за месяц до начала процедуры выдачи ключей, застройщик посредством заказного письма обязан уведомить об этом дольщиков. В процессе передачи квартиры дольщику должен быть составлен соответствующий Акт приёма-передачи объекта.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+